地产股持续“调整”,楼市拐点将至?(附图)

2019-10-23 07:37:42
[摘要] 而无论是今年以来,还是近1年、2年、3年、5年不同时间维度来看,工银深证红利etf期间涨幅均位列smart beta策略指数基金首位,其近5年回报达161.71%。

张哲财经红色期刊

继昨日普遍下跌后,地产股今天继续下跌。截至收盘时,哈尔滨高新技术和悦泰*st中国的股票下跌超过5%,而中国电信房地产和田放发展有限公司

展会上,泰和集团下跌超过3%,珠江实业、金科股份和荣盛发展下跌超过2%。

7月30日,中央政府再次强调不投机炒房的立场,要求实行房地产长效管理机制。在提议不将房地产作为刺激经济的短期手段后,房地产市场在8月份大幅下跌,总体形势继续保持稳定。70个城市的住房价格指数和住房企业到位资金的增长率呈持续下降趋势。另一项分析称,2019年房地产市场可能告别“九金十银”。

市场正在降温。房地产市场的拐点明显吗?

尽管目前房价上涨仍是主流,但增长率已大幅下降,房价上涨的城市数量也有所减少。上述数据表现也引起了业内的质疑:房地产市场的拐点真的到来了吗?

根据统计局70个城市的房价指数测算,8月份,70个大中城市新建商品房价格同比上涨0.58%。二手房价格同比分别上涨0.26%和5.3%,较7月份分别收窄0.1%和1.2个百分点。由于新建商品房交易受地方监管政策的影响很大,二手房交易数据往往能更好地反映市场情况。然而,从8月份的房价指数来看,一线城市二手房价格同比涨幅自去年6月以来首次出现下降,而二线城市的涨幅也有所下降。(更多作者的文章可以在红周刊证券市场的公开标识中找到:Hzkstock)

就城市而言,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,与上月持平。31个二线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别比上个月上涨0.5%和0.2%,比上个月下降0.2个百分点。同比分别增长9.9%和5.5%,分别比上个月下降0.8%和1.2%,增速明显下降。

此外,新建商品住宅的销售价格仅在55个城市上涨,二手房的销售价格仅上涨43个,是过去6个月来的最低涨幅。其中,新建商品住宅销售价格上涨的城市数量连续六个月减少,市场明显降温。二手房价下跌了20个城市,几乎与去年持平。对此,易居研究所研究员王若臣(Wang Ruochen)表示,与新建房屋的价格表现相比,二手房的价格变化能够更好地反映市场情况。8月份,二手房环比增幅也明显收窄,城市房价增幅下降。这表明7月30日政策立即生效。住房企业的扩张预期和居民的购买预期都发生了变化,房价大幅下跌。预计未来几个月,70个城市的房价涨幅将继续缩小。

不难看出,2019年上半年已经过去,因为一、二线城市新建和二手房价格涨幅明显下降。一些业内人士预计,由于政策的不断出台和各种资金的收紧,今年下半年下降趋势将会继续,九枚金币和十枚银币将难以出现。

部分住房企业“以价换量”到位资本增长持续下降

自2019年以来,房地产市场商品房销售面积的增长率一直呈负增长,但最近的下降幅度有所缩小。从环比来看,8月份的销售区域甚至呈现环比增长趋势。然而,虽然整体销售面积有所改善,但商品房单位面积平均销售价格却在下降。业内许多专家表示,这与“量价”对住宅企业年终业绩的影响有关。

根据国家统计局9月16日发布的2019年1-8月全国房地产开发投资和销售数据,前8个月商品房销售面积为1.01849亿平方米,同比下降0.6%,1-7月下降0.7个百分点。根据月度数据,8月份商品房销售面积为1.3066亿平方米,同比增长4.7%,商品房销售价格环比下降0.03%,至9364元/平方米,这也是近4个月来商品房销售价格的首次下降。

对此,诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英表示,8月下旬,一些房产公司开始降价或打折销售,以迎接“金九”的到来,这导致销售面积小幅增加,跌幅收窄。预计销售价格在后期仍会略有下降。

在“以价换量”抢夺业绩的同时,住房企业到位资金的增长率连续四个月呈下降趋势。数据显示,今年前8个月,房地产开发企业获得资金1137.24亿元,同比增长6.6%,增速较前7个月下降0.4个百分点。其中,国内贷款1732.2亿元,增长9.8%。利用外资81亿元,增长1.3倍。自筹资金3603.6亿元,增长3.1%。存款和垫款总额3877亿元,增长8.3%。个人抵押贷款总额17449亿元,增长11.8%。

值得注意的是,上述到位资金中,住房企业利用外资同比增长129.3%。增幅较大的原因可能是年内人民币贬值、销售增长放缓以及宏观调控对住房企业国内融资的影响。目前,高负债率住房企业海外融资的主要目的是借新还旧。对于一些销售价格下降影响业绩的住房企业来说,利润率下降带来的利润率可能会下降或进一步增加海外融资的难度。

9月20日,lpr将成为未来市场的亮点。

由于新的lpr利率报价将于9月20日形成,新的抵押贷款利率政策将在国庆节后正式实施。因此,业内许多人指出,要观察2019年房地产市场的质量,就要依靠9月20日的lpr利率。

根据中国人民银行8月25日发布的《关于调整新发放商业个人住房贷款利率的通知》规定的抵押贷款利率定价机制,第一套不得低于相应期限贷款的市场报价利率(8月20日为5年期及以上贷款的4.85%),第二套不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点(8月20日为5.45%)。

当时有分析称,自10月8日公布的最新抵押贷款利率实施以来,对于基准利率或利率低于5.45%的一些城市,最后一次入市是在实施日期之前。易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,从前八个月的开发投资和销售数据不难看出,由于银行贷款政策的影响,由于担心银行贷款利率上升,部分购房需求被积极释放,8月份的销售面积增长也较7月份有所改善。

对此,金融研究所高级分析师杨钦勤告诉《红色周刊》,新的抵押贷款利率定价基准已经在一些地区实施。例如,北京第一次抵押贷款利率不低于lpr的55个基点,第二次抵押贷款利率不低于LPR的105个基点,分别比央行设定的基准高出55个基点和45个基点。8月20日,最新的五年期LPR为4.85%,北京第一次抵押贷款利率下限为5.4%,第二次为5.9%。荣360的最新统计数据显示,北京7月份第一次抵押贷款利率为5.37%,第二次抵押贷款利率为5.84%。新基准略有上升,总体上基本相同,影响不大。

然而,从趋势来看,全国抵押贷款利率已恢复上升趋势,信贷收紧,“九金十银”质量不足。未来新的抵押贷款利率政策有下限也没有上限,它与改革导向的降息是分离的。"它不能更低,但可以更高."